29 9 月, 2022

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中国财产的恶魔困扰着越南 – 华盛顿邮报

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一个人可能会得到高薪,但只有房地产才能创造财富——几十年来,这一直是中国人的心态。 房地产约占中国家庭财富的 70%,占其经济的 30%。 但中国恒大集团的债务激增,加上房价下跌和随之而来的抵押贷款抵制,将经济推入文革以来最深的周期。 中国人有其他想法。

恒大的壮观倒塌应该是对越南的警告。 从对房地产的热爱,到预售的实践,再到开发商的公司治理,为了方便起见,越南与中国有很多相似之处。

这个东南亚国家已经充斥着开发商丑闻。 3 月,政府以操纵股市罪名拘留了 FLC 集团董事长 Trine Van Quyte。 库伊特命令他的亲属开设 450 个证券账户。 他们经常进行交易,人为地创造交易量并推高他的投资组合公司的股价。 接下来的一个月,另一家开发公司的负责人 Do Anh Dong 因用虚假财务信息引诱投资者而被捕。 Dong 通过出售私人债券筹集了超过 10 万亿越南盾(4.27 亿美元)。

这些都是中国开发者熟悉的策略。 恒大这样的公司一直在想方设法借钱扩大业务。 为了规避北京的监管审查,开发商通过在审计季节从资产负债表之外的私募债券销售中筹集资金。 他们的投资组合公司的股价也可以在神秘的情况下涨跌。 这并没有很好地结束。 去年,前 100 名开发商中有 28 家违约或要求债权人延期。

但所有丑闻的始作俑者是阿里巴巴——与这家中国电子商务巨头无关——而是总部位于胡志明市的阿里巴巴房地产公司。 越南的阿里巴巴出售了一小块空地,并告诉数千名买家,他们将从购物中心附近的一个主要开发地点获得一块土地。 她骗取了投资者超过 1 亿美元。

这表明了房地产市场的混乱和无序——越南公司阿里巴巴出售的是不能用于住宅的农田——但它也反映了一种重视土地的文化心态其他资产。

尽管 2019 年发生了阿里巴巴丑闻,但越南人并没有被吓倒。 土地仍然是资本收益最大的房地产投资类别,其次是别墅和联排别墅等房地产,然后是公寓。 根据房地产经纪人世邦魏理仕提供的数据,截至第二季度,胡志明市的房产每平方米价值 6,913 美元,比去年同期增长 48%。

就像中国一样,预售在越南的主要住宅市场中占据主导地位,即早在建造之前就购买公寓。 在该国最大的住宅开发商 VinGroup JSC 的 VinGroup JSC,大多数单位在政府批准商业用地和项目建设启动后立即出售,买家需要支付至少 30% 的总购买价格。 随着施工的继续,其余的被收集起来。

预售可以互惠互利,尤其是在越南这样的牛市中。 它可以帮助开发商更快地获得现金返还,而购房者则能够在单位完成之前锁定当前价格,通常是两年后。 然而,正如中国消费者所发现的那样,他们承担着巨大的风险。 最近抵制抵押贷款的原因是买家对开发商拿走了他们的钱但无法完成建设感到沮丧。

这种做法已经在越南引起了头疼。 2019 年,该国最大的建筑商之一 Novaland Investment JSC 开发的豪华住宅项目表示,无法在胡志明市交付 187 套公寓。 由于反腐败调查,该土地被政府没收。

去年,由吉宝置业有限公司开发的城市棕榈园项目。 在新加坡,退还我从 600 多名买家那里收取的 10% 定金。 根据彭博社看到的一封发给买家的终止信,开发商在启动两年后“尚未获得开工批准”,并且无法“确定”何时可以开工。 棕榈园的买家很幸运——他们的开发商是少数立即退还押金的开发商之一。

越南政府显然对此感到担忧。 为防止房地产泡沫,央行已要求其商业银行收紧信贷。 截至6月,占贷款总额约20%的房地产市场贷款余额同比增长14%,快于经济平均信贷增速9.4%。

消费者现在正在努力获得抵押贷款的批准。 胡志明市房地产经纪人认为,如今,只有 20%-30% 的购房者可以获得住房贷款,而过去这一比例为 50%-60%。 但尚未就此次信贷紧缩是否会抑制投机做出裁决。 他们说,投机者很少以任何形式向银行申请抵押贷款。

就像过去的中国一样,越南也很着急。 地下室建成后,开发商希望出售所有计划中的单位并转移到另一个项目。 消费者也想快速爬上中产阶级的阶梯,在房子变得太贵之前成为自豪的业主。 这种快速的转变为未来埋下了麻烦的种子。 虽然越南经济仍有很大的增长空间,但其房地产市场已然欣喜若狂。

更多来自彭博观点:

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• 中国能否像越南一样纠正其在 COVID 方面的路线?:任楚立

本专栏不一定反映编辑人员或彭博有限合伙公司及其所有者的意见。

Shuli Ren 是 Bloomberg Opinion 报道亚洲市场的专栏作家。 她曾是一名投资银行家,在巴伦周刊担任市场记者。 她是CFA认证的。

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