26 11 月, 2022

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分析——党代会前的中国房地产开发商深陷焦虑

由克莱尔·吉姆撰写

香港(路透社)——中国房地产开发商将债务重组的行动推迟到即将召开的共产党全国代表大会之后,希望这次关键的反弹将为北京计划如何稳定陷入困境的行业提供线索。

会议上出现的问题可能有助于确定那些拖欠付款甚至拖欠价值数百亿美元的离岸债券的开发商如何加快任何资产出售、提取或向债权人做出让步,甚至自我推销以进行过滤.

尽管房地产行业对于党代会预期会采取什么(如果有的话)具体部门措施(或在其后立即采取措施)以及它们的影响有多大尚未达成共识,但开发商仍然坚持不懈。

“如果市场(会后会议)复苏,我们可以开始出售并再次获得现金流,重组的条款将大不相同,”位于中国南方广东省的一家开发公司的高级管理人员表示。 推迟公司债务重组谈判的理由。

开发商在部分外债未偿还后正在进行重组,他表示,在这种情况下,债券持有人对长期还款更有信心,公司可以减少对标的资产的处置。

开发商和重组顾问表示,如果北京不实施改变游戏规则的政策,那么开发商可以采取诸如大幅削减债券持有人甚至清算等措施。

一些正在进行债务重组的主要开发商包括中国恒大集团、融创中国控股、世茂集团控股和佳兆业集团控股。

开发商告诉路透社,已经交换债券以延长债务期限的小型同行也在考虑重组。

图:中国房地产债务 https://graphics.reuters.com/CHINA-CONGRESS/PROPERTY%20CHINA-CONGRESS/gkplgrybevb/China’s%20real%20estate%20debt.PNG

中国每十年两次的党代会于 10 月 16 日拉开帷幕,中国国家主席习近平准备以前所未有的方式第三次担任总书记。 中国的经济领导层构成将进行十年来最大规模的改革。

分析师称,房地产行业对中国的政治和经济稳定至关重要,房地产约占家庭资产的 40%,占中国国内生产总值的四分之一左右,是所有行业中最大的。

但在政府于 2020 年打击债务驱动的开发商扩张后,该行业已成为过去一年北京的主要担忧。

凭借其 3000 亿美元的总债务和去年的外债违约,恒大对中国 5 万亿美元的开发商债务暴露了不受欢迎的一面,震动了全球市场并引发了罕见的抗议活动。

没有“头衔”

另一家房地产公司的高管此前曾计划在党代会上与海外债券持有人谈判重组条款,他表示,当局已要求开发商推迟讨论,以防止对房地产市场造成任何冲击。

“简单来说,政府不想要任何头条新闻,”这位官员说,由于此事的敏感性,他要求不具名。

两名消息人士告诉路透社,在党的代表大会之前呼应这些担忧,一些基金经理和经纪人已被要求避免出售大宗股票。

房地产行业的债务危机导致开发商和购房者的投资减少。 现在,许多分析师预计中国今年的 GDP 将增长 3% 左右,这是自 1976 年以来的最低增速,不包括 2020 年冠状病毒爆发期间的 2.2% 的扩张,因为该行业给经济带来了压力。

中国已经开始实施大量措施来增加住房需求和负担能力,但房价和销售量继续收缩。 一项专项调查显示,9月份新房价格连续第三个月下跌。

“他们已经尝试了很多放松措施,但都没有奏效,”上海一家开发公司的高管表示。 “这是信心问题;即使降低首付比例或抵押贷款利率,人们也不想花钱买房。”

图:中国房地产增长 https://graphics.reuters.com/CHINA-CONGRESS/PROPERTY%20CHINA-CONGRESS/znvneyalwpl/china-s-real-estate-growth-in-negative-territory-nbsp-.png

另一位房地产高管告诉路透社,政府不太可能放弃该行业去杠杆化的目标,并警告说,如果党代会上没有宣布严厉的支持措施,失望可能导致市场崩盘。

澳新银行首席中国经济学家贝蒂·王(Betty Wang)表示,根据施的“房子是用来住的,不是用来炒的”的原则,她预计房地产法规不会有任何根本性的变化。

她告诉路透社,由于地方政府在没有全国范围内协调一致的情况下实施“针对城市的”措施,不同城市不同程度的政策放松可能会给其他城市的流动性和需求带来压力,并减少公共政策的影响。

“中央政府缺乏具体细节,使地方政府、开发商和购房者保持谨慎,”王说。 “开发商不会增加投资,而购房者不知道这是否已经触底。”

对于一些利益相关者来说,党代会前债务重组的停止令人沮丧。

一名债券持有人告诉路透社,与推迟重组时间表有关的开发商,最初是从 2 月的中国新年到 3 月的议会会议,现在到下周的党代会。

“每次他们说会有政策变化,之后我们会给你一些东西,这种事情永远不会结束,总会有借口,”该人士说,由于问题的敏感性,他拒绝透露姓名。

“他们告诉你一个时间表,但我认为其中任何一个都不现实;公司也没有证据。”

(Claire Jim 报道;Anne Marie Rowntree 和 Muralikumar Anantharaman 编辑)

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