16 6 月, 2024

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中国有应对住房危机的计划。 这就是为什么这还不够。

中国有应对住房危机的计划。 这就是为什么这还不够。

中国有住房问题。 很大的一个。 这里有近四百万套无人愿意购买的公寓,这些不需要的居住空间的总面积大约相当于费城的大小。

中国领导人习近平和他的副手呼吁政府购买它。

该计划于上周宣布,是北京为遏制威胁全球最大经济体之一的住房危机而采取的最大胆举措。 这还不够。

中国在所有这些空置公寓背后存在一个更大的问题:开发商已经售出但尚未完工的房屋越来越多。 据保守估计,这一数字约为 1000 万套公寓。

中国房地产繁荣的规模令人震惊。 该公司大约四年前开始破产,目前破产规模仍然巨大且尚不清楚。

在经历了三十年超过 10% 的增长之后,中国领导人已经在应对经济放缓,但房地产危机导致了他们无法控制的螺旋式下降。 一些专家认为,北京可以转向更可持续的增长,而不必面对所有空置公寓和过度建造公寓的开发商。 全国各地的建筑商、油漆工、房地产经纪人、小企业和银行总共欠了数万亿美元。

在几十年来推动了世界上最大规模的房地产繁荣,使其占中国经济增长的近三分之一之后,北京在 2020 年突然进行干预,切断了推动扩张的宽松资金,引发了一系列破产这震惊了全国购房者。

这是对北京方面决心让中国经济摆脱数十年来依靠建筑业支撑经济的决心的首次考验。

现在,政府的决心又面临着考验。 为了制止过去的过度行为,过去几年它指出,没有一家房地产公司是大到不能倒的。 但随着数十家主要开发商破产,他们已经消除了人们对房地产市场的任何信心。 自那以后,官员们竭尽全力恢复买家的乐观情绪。 什么都没起作用。

由于买家稀少,仍然屹立不倒的开发商也处于违约边缘。 它们与每个村庄、城镇和城市的当地银行和政府支持的金融体系有着错综复杂的联系。 研究公司荣鼎集团 (Rhodium Group) 最近的估计表明,包括贷款和债券在内的国内房地产行业贷款总额超过 10 万亿美元,其中只有一小部分得到了认可。

恒生银行首席经济学家王丹表示,“目前,无法出售房屋似乎是一种风险,但事实并非如此。”恒生银行首席经济学家王丹表示,首先是中国恒大等大型开发商。 ,他们有隐藏在众目睽睽之下的问题。

恒大集团于 2021 年 12 月首次违约,引发了人们对中国出现“雷曼时刻”的担忧,指的是 2008 年雷曼兄弟倒闭,导致全球金融崩溃。 然而,恒大通过配套政策谨慎而冷静地控制了影响,从而完成了许多公寓的建设。 当法官五个月前下令公司清算时,恒大实际上已经不再是一家有生存能力的公司。

但中国全国各地有数以万计的小型开发商。 王女士表示,官员们阻止市场自由落体的唯一方法是救助危机最严重城市的一些中型开发商。

相反,中国最高领导人正在重新关注数百万套无人愿意购买的公寓,并承诺将它们转变为租金较低的社会住房。 他们拨出了 415 亿美元,为国有企业提供贷款,以开始购买闲置的房产——相当于 80 亿平方英尺,其中超过 40 亿平方英尺是未售出的公寓。 根据 到国家统计局。

当北京上周宣布回应时,开发商股价最初上涨。 但一些批评人士表示,这一举措来得太晚了。 他们中的大多数人预计这需要很多钱。 估计在 2800 亿美元到 5600 亿美元之间。

北京官员去年开始软化态度。 他们指示银行向数十家他们认为足够好的房地产公司提供直接贷款和其他形式的融资,将其列入政府的“白名单”。

这些支持不足以阻止房价暴跌。

政策制定者还使用了其他工具。 他们对抵押贷款利率进行了有史以来最大幅度的下调。 他们尝试了试点计划,让居民以旧换新并购买新公寓。 他们甚至向一些城市提供廉价贷款,以测试购买未售出公寓的想法。

据中国经济新闻媒体财新报道,地方当局总共尝试了 300 多项促进销售和支持房地产公司的措施。

然而,未售出房屋的数量继续达到新的水平。 新房价格继续下降。 因此,4月底,习近平和他的23位高层政策制定者开始讨论将部分废弃公寓撤出市场的想法,该计划与美国政府事后制定的问题资产救助计划类似。 . 由于美国房地产市场的崩溃。

上周,中国最高经济官员、国务院副总理何锋召开全国官员网上会议,告诉他们这个消息:是时候开始买房了。 不久之后,央行放宽了抵押贷款规定,并承诺提供数十亿美元帮助国有企业购买公寓。

此举突显了政府对房地产市场失衡的担忧程度。

然而,当官方媒体发表贺建奎呼吁地方政府收购未售出的公寓后,经济学家们开始提出质疑。

地方政府是否会收购所有未售出的公寓? 如果他们反过来找不到买家怎么办? 这是有代价的:经济学家估计,这样的计划必须花费数千亿美元,而不是数百亿美元。

更令一些人担忧的是,央行已经悄然启动了八个受灾严重的城市的公寓回购计划,承诺提供140亿美元的低息贷款,但其中仅使用了2.8亿美元。 这些政府似乎对使用贷款不感兴趣,其原因与消费者不愿在小城市购买房屋的原因相同。

瑞士银行瑞银(UBS)中国房地产研究主管约翰·林(John Lam)表示,现在的一大区别是政治意愿。 该国最有权势的领导人表示他们支持回购计划。 这将对官员施加采取行动的政治压力。

“当地政府可以亏本收购这些公寓,”林说。

然而,在人口萎缩的地方,以及开发商积极扩张的一些城镇,对社会住房项目的需求不会那么大。

乐观的看法是北京有更多的计划。

日本野村银行首席中国经济学家陆挺在给客户的电子邮件中写道:“在结束这场史诗般的住房危机方面,北京正在朝着正确的方向前进。”

他补充说,任务艰巨,需要“在等待更严格措施时更加耐心”。

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